Sau giai đoạn nhiều năm tập trung vào mục tiêu phục hồi lượng khách, thị trường khách sạn Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi hiệu quả vận hành và chất lượng doanh thu trở thành thước đo quan trọng hơn quy mô khách đến. Báo cáo mới nhất của CoStar cùng số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam cho thấy công suất phòng, giá phòng bình quân và doanh thu trên mỗi phòng khả dụng đều tăng trưởng mạnh trong 5 tháng đầu năm 2026.
Đằng sau những con số tích cực ấy là sự thay đổi đáng kể trong cán cân cung - cầu, khả năng định giá của khách sạn và xu hướng dịch chuyển của dòng khách quốc tế. Đây không chỉ là tín hiệu phục hồi sau đại dịch, mà còn phản ánh một chu kỳ tăng trưởng mới đang dần hình thành đối với ngành khách sạn Việt Nam.
----- o0 0o -----
Từ phục hồi lượng khách đến phục hồi hiệu quả vận hành
Nếu cách đây vài năm, những con số về lượng khách quốc tế luôn là tâm điểm của mọi báo cáo du lịch, thì năm 2026 lại mang đến một góc nhìn khác. Thị trường không còn chỉ quan tâm Việt Nam đón bao nhiêu triệu lượt khách, mà bắt đầu nhìn sâu hơn vào câu hỏi quan trọng hơn: ngành khách sạn đã thực sự kinh doanh hiệu quả trở lại hay chưa?
Đó cũng là lý do những chỉ số như Occupancy (công suất phòng), ADR (Average Daily Rate - giá phòng bình quân) hay RevPAR (Revenue per Available Room - doanh thu trên mỗi phòng khả dụng) ngày càng được xem là "thước đo sức khỏe" của ngành lưu trú. Đây là những chỉ số phản ánh trực tiếp khả năng tạo doanh thu của khách sạn, thay vì chỉ ghi nhận quy mô của dòng khách.
Theo báo cáo CoStar Hospitality National Report Vietnam cập nhật đầu tháng 7/2026, công suất phòng bình quân (YTD) của thị trường khách sạn Việt Nam đạt 63,9%, cao hơn đáng kể so với mức 58,4% của cả năm 2025. Cùng thời điểm, giá phòng bình quân (ADR) đạt 124,02 USD, tăng khoảng 12% so với năm trước. Đáng chú ý nhất là RevPAR đạt 79,21 USD, tăng tới 24,2%.
Nếu chỉ nhìn vào công suất phòng, nhiều người sẽ cho rằng thị trường đơn giản là có nhiều khách hơn. Nhưng thực tế, công suất chỉ phản ánh số lượng phòng được bán. Điều làm nên sự khác biệt của năm 2026 nằm ở việc giá phòng bình quân cũng tăng cùng lúc.
Trong giai đoạn 2022-2024, không ít khách sạn chấp nhận giảm giá mạnh để kéo khách quay trở lại sau đại dịch. Công suất phòng có cải thiện nhưng doanh thu không tăng tương ứng vì giá bán vẫn ở mức thấp. Nhiều doanh nghiệp chấp nhận hy sinh lợi nhuận để duy trì dòng tiền và giữ bộ máy vận hành.
Bức tranh thị trường khách sạn hiện nay đã khác.
Việc công suất phòng tiếp tục tăng trong khi ADR cũng tăng cho thấy thị trường bắt đầu lấy lại pricing power – khả năng định giá của doanh nghiệp. Nói cách khác, khách sạn không còn phải phụ thuộc quá nhiều vào các chương trình khuyến mại hay cuộc đua giảm giá để giữ khách như vài năm trước. Điều này kéo theo sự cải thiện rõ nét của RevPAR – chỉ số được nhiều nhà đầu tư và đơn vị quản lý khách sạn xem là thước đo quan trọng nhất về hiệu quả kinh doanh. RevPAR tăng hơn 24% đồng nghĩa doanh thu tạo ra trên mỗi phòng khả dụng đang phục hồi với tốc độ nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng của công suất hay giá phòng riêng lẻ.
Đây là khác biệt rất lớn giữa giai đoạn "khách quay trở lại" và giai đoạn "thị trường tạo ra giá trị".
Nói cách khác, nếu những năm 2022-2023 đánh dấu sự phục hồi của nhu cầu đi lại, thì năm 2026 đang cho thấy dấu hiệu thị trường đã bước sang giai đoạn phục hồi về hiệu quả kinh doanh. Khoảng cách giữa hai khái niệm này tưởng như nhỏ nhưng lại có ý nghĩa rất lớn đối với các doanh nghiệp lưu trú.
Một khách sạn có thể đạt công suất phòng cao nhưng chưa chắc tạo ra lợi nhuận nếu phải bán với mức giá thấp. Ngược lại, khi doanh nghiệp vừa duy trì được tỷ lệ lấp đầy tốt, vừa có khả năng nâng giá bán mà vẫn giữ được sức mua của thị trường, đó mới là dấu hiệu của một chu kỳ tăng trưởng bền vững.
Cầu lưu trú tăng nhanh hơn nguồn cung mới là tín hiệu đáng mừng nhất?
Bên cạnh ba chỉ số vận hành, báo cáo CoStar còn đưa ra một cặp dữ liệu đáng chú ý khác: nguồn cung phòng chỉ tăng 2,8%, trong khi cầu phòng tăng tới 14,1% trong 5 tháng đầu năm 2026
Thoạt nhìn, đây chỉ là hai tỷ lệ tăng trưởng. Nhưng dưới góc độ kinh doanh khách sạn, khoảng cách giữa hai con số này lại mang nhiều ý nghĩa hơn hầu hết những thống kê về lượng khách du lịch.
Trong bất kỳ thị trường nào, giá bán chỉ có thể tăng bền vững khi nhu cầu tăng nhanh hơn nguồn cung. Nếu khách sạn mới liên tục được đưa vào hoạt động nhưng lượng khách không tăng tương ứng, cuộc cạnh tranh sẽ nhanh chóng chuyển thành cuộc đua giảm giá. Đây là quy luật đã diễn ra tại nhiều điểm đến du lịch trong khu vực và cũng từng xuất hiện ở một số thị trường của Việt Nam sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Ngược lại, khi nhu cầu lưu trú tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ mở rộng nguồn cung, doanh nghiệp sẽ có nhiều dư địa hơn để tối ưu doanh thu, cải thiện giá bán và nâng cao hiệu quả khai thác phòng.
Đó chính là điều đang diễn ra trong 5 tháng đầu năm nay.
Sự tăng trưởng của cầu phòng không phải là con số xuất hiện một cách độc lập. Nó gần như đồng nhịp với tốc độ tăng của khách quốc tế đến Việt Nam. Theo số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, cả nước đã đón khoảng 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 5 tháng đầu năm 2026, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất từng ghi nhận trong cùng giai đoạn. Điều đáng nói là tốc độ tăng này gần tương đồng với mức tăng 14,1% của cầu phòng lưu trú trong báo cáo CoStar.
Sự tương đồng giữa hai chỉ số cho thấy dòng khách quốc tế không chỉ xuất hiện trên các báo cáo thống kê về xuất nhập cảnh mà đã thực sự chuyển hóa thành nhu cầu lưu trú, tạo doanh thu cho hệ thống khách sạn. Đây là điểm khác biệt đáng kể so với một số giai đoạn trước, khi lượng khách tăng nhưng thời gian lưu trú ngắn hoặc tỷ lệ sử dụng các loại hình lưu trú ngoài khách sạn cũng tăng theo. Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng của cầu phòng phản ánh dòng tiền đang thực sự chảy vào ngành lưu trú, thay vì chỉ dừng lại ở con số khách đến.
Đọc thêm để hiểu: Sau mỗi đồng du khách chi tiêu, Việt Nam giữ lại được bao nhiêu?
Từ góc độ thị trường, đây là nền tảng quan trọng giúp nhiều khách sạn bắt đầu lấy lại quyền định giá sau nhiều năm cạnh tranh bằng khuyến mại. Nhưng khi bức tranh chung đã sáng lên, một câu hỏi khác cũng bắt đầu được đặt ra: liệu tất cả các phân khúc khách sạn đều đang hưởng lợi như nhau, hay dòng tiền đang tập trung vào một số nhóm sản phẩm nhất định?
Dòng tiền đang dịch chuyển về đâu?
Nếu những chỉ số ở phần đầu cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang phục hồi về chất lượng doanh thu, thì dữ liệu phân khúc của CoStar lại trả lời một câu hỏi quan trọng hơn: động lực tăng trưởng hiện nay đến từ đâu?
Nhìn vào bức tranh tổng thể, có thể thấy sự phục hồi không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Thay vì tất cả các phân khúc cùng tăng trưởng, dòng khách và doanh thu đang tập trung nhiều hơn vào nhóm khách sạn trung cao cấp và cao cấp.
Theo báo cáo CoStar, phân khúc Luxury & Upper Upscale ghi nhận công suất phòng bình quân đạt 66,6%, ADR đạt 162,41 USD và RevPAR đạt 108,12 USD, tăng 25,7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhóm Upscale & Upper Midscale cũng duy trì đà tăng rất tích cực với công suất 63,8%, ADR 82,64 USD và RevPAR 52,68 USD, tăng gần 29%.
Nếu chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng, nhiều người sẽ cho rằng đây đơn thuần là kết quả của việc khách quốc tế quay trở lại. Thực tế, câu chuyện phía sau còn rộng hơn.
Sau đại dịch, hành vi du lịch đã có nhiều thay đổi. Nhóm khách có khả năng chi tiêu cao đang ưu tiên chất lượng trải nghiệm hơn là tìm kiếm mức giá thấp nhất. Những kỳ nghỉ kết hợp chăm sóc sức khỏe, du lịch golf, nghỉ dưỡng gia đình nhiều thế hệ, MICE hay xu hướng "bleisure" – kết hợp công việc với nghỉ dưỡng – đều mang lại nguồn khách có giá trị cao hơn cho các khách sạn từ 4 đến 5 sao.
Điều đó lý giải vì sao nhiều khách sạn thuộc phân khúc cao cấp không chỉ cải thiện công suất mà còn có thể nâng giá bán mà vẫn duy trì được lượng đặt phòng ổn định.
Ở chiều ngược lại, phân khúc Midscale & Economy lại cho thấy một bức tranh nhiều thách thức hơn. Dù giá phòng bình quân vẫn tăng, công suất chỉ đạt khoảng 44,3% và thấp hơn cùng kỳ. Điều này không đồng nghĩa phân khúc bình dân đang mất đi sức hút, nhưng cho thấy áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Ngoài các khách sạn truyền thống, nhóm khách lưu trú phổ thông hiện còn có rất nhiều lựa chọn khác như căn hộ dịch vụ, homestay, villa hay các nền tảng cho thuê ngắn hạn. Trong khi đó, nhóm khách nội địa – vốn là nguồn khách chính của phân khúc này – cũng nhạy cảm hơn với biến động kinh tế và chi tiêu.
Sự phân hóa ấy phản ánh một thực tế đáng chú ý của thị trường năm 2026. Nếu giai đoạn hậu Covid chủ yếu là cuộc đua kéo khách quay trở lại, thì hiện nay lợi thế đang thuộc về những doanh nghiệp có khả năng tạo ra giá trị cao hơn trên mỗi lượt khách. Khách sạn không còn cạnh tranh đơn thuần bằng số lượng phòng hay mức giá, mà bằng chất lượng sản phẩm, trải nghiệm và năng lực quản trị doanh thu. Đó cũng là tín hiệu tích cực đối với chiến lược nâng tầm du lịch Việt Nam. Khi phân khúc cao cấp và trung cao cấp tăng trưởng tốt, doanh thu của ngành không chỉ đến từ việc đón nhiều khách hơn mà còn từ việc thu hút được nhóm khách có mức chi tiêu cao hơn, lưu trú lâu hơn và sử dụng nhiều dịch vụ hơn.
38.000 phòng mới: Cơ hội đi cùng áp lực
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, báo cáo CoStar cũng chỉ ra một con số đáng để toàn ngành lưu ý: 38.354 phòng khách sạn đang trong quá trình xây dựng.
Đây là lượng nguồn cung rất lớn nếu đặt cạnh quy mô khoảng 196.000 phòng đang được CoStar theo dõi trên toàn thị trường. Điều đó đồng nghĩa chỉ trong vài năm tới, Việt Nam sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng gia nhập của nhiều dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng mới.
Điều đáng chú ý là phần lớn nguồn cung mới không nằm ở phân khúc bình dân mà tập trung vào Luxury & Upper Upscale và Upscale & Upper Midscale – cũng chính là hai phân khúc đang có kết quả kinh doanh khả quan nhất hiện nay.
Ở góc độ đầu tư, đây là tín hiệu cho thấy niềm tin vào triển vọng dài hạn của du lịch Việt Nam vẫn rất lớn. Các nhà đầu tư kỳ vọng nhu cầu lưu trú chất lượng cao sẽ tiếp tục gia tăng khi hạ tầng hàng không được mở rộng, chính sách visa ngày càng thông thoáng và Việt Nam dần khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch khu vực.
Tuy nhiên, nguồn cung mới cũng đặt ra một bài toán không hề nhỏ.
Trong những năm qua, nhiều địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long hay Hội An đã liên tục bổ sung hàng nghìn phòng lưu trú mỗi năm. Nếu tốc độ tăng trưởng khách quốc tế và khách nội địa không theo kịp, áp lực cạnh tranh chắc chắn sẽ gia tăng.
Điều đáng nói là cuộc cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không còn xoay quanh việc ai sở hữu nhiều phòng hơn hay khách sạn nào mới hơn.
Khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm có tiêu chuẩn tương đương, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp biết khai thác hiệu quả tài sản hiện có. Quản trị doanh thu, xây dựng thương hiệu, tối ưu kênh phân phối, kiểm soát chi phí và nâng cao trải nghiệm khách hàng sẽ trở thành những yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh.
Ở góc độ điểm đến, bài toán cũng không còn là phát triển thêm bao nhiêu khách sạn mà là tạo thêm bao nhiêu lý do để du khách ở lại lâu hơn.
Một khu nghỉ dưỡng mới sẽ khó đạt hiệu quả nếu điểm đến thiếu các đường bay quốc tế, thiếu sự kiện quy mô lớn hoặc chưa hình thành hệ sinh thái trải nghiệm đủ hấp dẫn. Ngược lại, những địa phương biết đầu tư đồng thời vào hạ tầng, kinh tế đêm, sản phẩm văn hóa, ẩm thực, thể thao, chăm sóc sức khỏe hay du lịch MICE sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc hấp thụ nguồn cung mới.
Nói cách khác, giai đoạn phát triển tiếp theo của ngành khách sạn Việt Nam sẽ không chỉ là cuộc đua xây thêm phòng, mà là cuộc đua tạo ra giá trị nhiều hơn trên mỗi phòng được đưa vào khai thác.
Doanh thu tăng, nhưng lợi nhuận vẫn là bài toán của nhiều khách sạn
Sự cải thiện của Occupancy, ADR và RevPAR là tín hiệu đáng mừng, nhưng với các chủ đầu tư và đơn vị quản lý khách sạn, đó mới chỉ là một nửa của câu chuyện. Điều quyết định hiệu quả kinh doanh cuối cùng vẫn là lợi nhuận.
Dữ liệu về nhóm full-service hotels trong báo cáo CoStar cho thấy bức tranh này đang có nhiều chuyển biến tích cực. Năm 2024, tổng doanh thu trên mỗi phòng đạt khoảng 65.920 USD, tăng 22,9% so với năm trước. Lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (GOP) đạt 25.824 USD trên mỗi phòng, tăng 34,9%, trong khi EBITDA đạt 22.822 USD, tăng 35,5%.
Những con số trên cho thấy khi doanh thu phục hồi, khả năng tạo lợi nhuận của khách sạn cũng cải thiện với tốc độ nhanh hơn. Đây là dấu hiệu tích cực sau nhiều năm doanh nghiệp phải ưu tiên mục tiêu duy trì hoạt động thay vì tối ưu hiệu quả tài chính.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi khách sạn đều đang bước vào giai đoạn "hái quả ngọt".
Báo cáo CoStar cũng chỉ ra rằng chi phí vận hành tiếp tục gia tăng ở nhiều hạng mục. Chi phí nhân sự vẫn chiếm khoảng 24,3% tổng doanh thu, trong khi chi phí tiện ích tăng mạnh do giá điện, nước và năng lượng leo thang. Bên cạnh đó, chi phí bán hàng và marketing cũng tiếp tục tăng khi các khách sạn phải đầu tư nhiều hơn cho quảng bá, nền tảng số, hoa hồng OTA và các hoạt động thu hút khách.
Điều này phản ánh một thực tế khá rõ của thị trường hiện nay: doanh thu tăng không đồng nghĩa lợi nhuận sẽ tăng với cùng tốc độ.
Nếu như giai đoạn sau đại dịch, bài toán lớn nhất của doanh nghiệp là làm sao có khách để vận hành trở lại, thì ở chu kỳ tăng trưởng hiện nay, thách thức chuyển sang việc quản trị hiệu quả hơn. Một khách sạn có thể đạt công suất phòng cao nhưng vẫn gặp áp lực lợi nhuận nếu chi phí vận hành tăng nhanh hơn khả năng tăng giá bán. Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng cuộc cạnh tranh của những năm tới sẽ không còn diễn ra chủ yếu ở khâu bán phòng, mà ở năng lực quản trị doanh thu và kiểm soát chi phí.
Revenue Management sẽ không chỉ dừng lại ở việc điều chỉnh giá theo mùa hay theo lượng đặt phòng. Doanh nghiệp sẽ cần khai thác dữ liệu tốt hơn để tối ưu từng phân khúc khách, từng kênh bán phòng và từng thời điểm kinh doanh. Song song với đó là việc ứng dụng công nghệ để nâng cao năng suất lao động, tiết kiệm năng lượng và cải thiện trải nghiệm khách hàng mà không làm gia tăng đáng kể chi phí vận hành.
Có thể nói, khi thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn, khoảng cách giữa những khách sạn vận hành hiệu quả và những đơn vị chỉ dựa vào vị trí hoặc quy mô sẽ ngày càng được nới rộng.
Từ cuộc đua về số lượng sang cuộc đua về giá trị
Nhìn lại bức tranh 5 tháng đầu năm 2026, có thể thấy ngành khách sạn Việt Nam đã đi qua một chặng đường khá dài kể từ sau đại dịch.
Giai đoạn 2022 là thời điểm thị trường từng bước mở cửa trở lại, ưu tiên hàng đầu là khôi phục dòng khách và đưa các khách sạn hoạt động bình thường. Những năm 2023-2024 đánh dấu quá trình phục hồi doanh thu khi du lịch nội địa và quốc tế cùng tăng trưởng. Đến năm 2026, các dữ liệu từ CoStar cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn khác, nơi chất lượng tăng trưởng trở nên quan trọng hơn tốc độ tăng trưởng.
Điều đó được phản ánh qua việc ba chỉ số cốt lõi của hoạt động khách sạn cùng cải thiện, cầu lưu trú tăng nhanh hơn nguồn cung, phân khúc trung cao cấp và cao cấp dẫn dắt thị trường, đồng thời doanh nghiệp dần lấy lại khả năng định giá sau nhiều năm cạnh tranh bằng khuyến mại.
Đây là tín hiệu tích cực không chỉ với các khách sạn đang hoạt động mà còn với các nhà đầu tư đang theo dõi thị trường Việt Nam. Một thị trường có thể duy trì đồng thời công suất phòng, giá phòng và doanh thu trên mỗi phòng ở mức tăng trưởng ổn định luôn hấp dẫn hơn nhiều so với một thị trường chỉ tăng về số lượng khách.
Tuy nhiên, những kết quả tích cực của 5 tháng đầu năm cũng không đồng nghĩa con đường phía trước sẽ hoàn toàn thuận lợi.
Hơn 38.000 phòng đang được xây dựng sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn trong vài năm tới. Bên cạnh đó, sự thay đổi liên tục trong hành vi du lịch, yêu cầu ngày càng cao của du khách quốc tế và chi phí vận hành chưa có dấu hiệu giảm sẽ buộc các doanh nghiệp phải thích ứng nhanh hơn.
Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ không còn thuộc về những khách sạn đơn thuần sở hữu quy mô lớn hay vị trí đẹp. Doanh nghiệp tạo được sự khác biệt về trải nghiệm, quản trị doanh thu hiệu quả, kiểm soát tốt chi phí và xây dựng được thương hiệu đủ mạnh mới có nhiều cơ hội duy trì tốc độ tăng trưởng dài hạn.
Có thể nói, 5 tháng đầu năm 2026 không đơn thuần là giai đoạn ghi nhận những con số tích cực của ngành Du lịch Việt Nam. Đây còn là dấu mốc cho thấy thị trường khách sạn đang chuyển từ tư duy phục hồi sang phát triển.
Khi lượng khách quốc tế tiếp tục tăng, nhưng đồng thời công suất phòng, giá phòng và doanh thu trên mỗi phòng cũng cùng đi lên, thành công của ngành sẽ không còn được đo bằng số lượt khách đến Việt Nam, mà bằng khả năng tạo ra nhiều giá trị hơn trên mỗi lượt khách ấy.
Đó mới là nền tảng quan trọng để ngành khách sạn Việt Nam bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong những năm tiếp theo./.
(Bài viết có tham khảo và biên tập lại từ chia sẻ của
Anh Nguyễn Đức Quỳnh - Phó Chủ tịch
Liên Chi hội Khách sạn Việt Nam)
----- o0 0o -----
- Viết bài & Ảnh: _Thy.
- Nguồn ảnh biểu đồ: CoStar Hospitality National Report Vietnam, cập nhật tháng 7/2026.
CẢM NHẬN CỦA BẠN VỀ BÀI ĐỌC
BÌNH LUẬN BÀI ĐỌC